国家宏观调控无疑紧缩了地产公司生存环境，但是，华发股份却凭借自身优势，减弱调控的不利影响，继续保持快速增长。这主要得益于华发股份占据天时—行业调控降低扩张成本，地利—大本营珠海市场持续向好，人合—资金和开发能力优势明显。在目前房地产行业的行业性调整中，珠海市场可谓一枝独秀，这使得华发股份在08年仍将保持快速的发展势头。并且携资金和开发能力之优势，走出珠海，开始其跨区域布局。

    基础设施建设大幅提升珠海地位

    在港珠澳大桥前期工作协调小组2月底在广州召开第８次会议上，三地政府确定的融资方案为：企业投资＋政府补贴，其中三地政府补贴比例为香港、澳门、内地各出５０.２％、１４.７％、３５.１％。目前为止的地质勘探初步显示大桥沿线的地址工程条件良好，预计5月底可以完成勘探钻孔。正式开工后有望在4年左右竣工通车。港珠澳大桥的意义不仅在于将珠海到香港的车程缩短到了 30 分钟，并且珠三角地区交通运输网络将因此而更为完备。珠港澳大桥将大大加强珠海对广东西部地区乃至广西、云南、贵州、四川等西南地区的辐射能力，珠海“区域性经济城市龙头”城市的地位将进一步巩固。 

    广珠轻轨起于规划中的广州番禺新火车站，途经番禺、顺德、中山、江门等各市区的沿途工业重镇。广珠城际轨道建成后，还将改善珠三角沿途及西翼很多城市的投资环境。广珠轻轨线每天营业时间将从早上6时至深夜12时，达到18个小时。初期设计日客运量为39.5万人，远期日客运量55.7万人。建成通车后全程只需40分钟。 

    广珠铁路线路自广州铁路枢纽江村编组站引出，纵贯广州、佛山、江门、珠海四市，终点为珠海高栏港。正线全长187公里，其中江村至江门南站为双线，江门南站至高栏港为单线，是I级电气化铁路，规划运输能力为年货运量6000万吨，建设工期4年，预计2010年完成建设。广珠铁路将进一步强化珠江三角洲西翼地区背靠内陆广大腹地、面对港澳的地缘优势，密切珠江三角洲与港澳的联系与合作，进一步提升珠海港的地位。

    目前在建和即将启动的重大项目有30个，总投资508亿元（不包括港珠澳大桥）。重大项目建设会给珠海城市空间和产业布局发展带来深刻影响，为珠海房地产市场发展提供经济基本面的支撑，也能延长其房产市场的需求半径，吸引更多外来人口置业，支撑当地市场的长期发展
。

    澳门经济为珠海提供坚实基础

    澳门的经济自 1999 年回归中国后便拾级而上，之后几年更因为赌权开放和自由行条例而蓬勃发展。澳门赌权开放以来，金沙集团于 04 年开业，拉斯维加斯韦恩集团（Wynn Resorts）赌场和Galaxy赌场，威尼斯人（Venetian）与会议中心、皇冠(Crown)、Ponte 16等大型项目也于06、07年开业。伴随博彩业的迅速发展，澳门GDP迅速增长，2007年澳门人均GDP达到36357美元，跻身亚洲第一位。2008年澳门的赌桌将由06年的1388张增加至大约4700张，这将带动赌场的员工由2万6000人增加至9万人。在酒店业方面，客房数目估计会由大约1万间增加至2008年的3万间，这将带动酒店员工由的8720人提高至2万5000人，而澳门的总人口仅为47万人。外籍员工大量增加，尤其是外籍高级管理人员的显著增加使得澳门房价在过去几年中大幅上涨。 

    珠海和澳门地理位置上看基本就是一个城市，往来两地非常便捷，再加上普遍预期拱北海关将从每日7时到24时通关变成每日24小时不间断通关，澳门居民在珠海的置业热情大幅提升。华发股份是这种变化的直接的受益者，2007 年华发股份的客户中澳门客户占10%左右，2008年以来，这个比例提高到了29%。 与此对应的是珠海的房地产空置面积近年来稳步下降，07 年底住宅空置面积仅为17.58万平米，还不到一个月的销售面积。

    目前，华发所处的珠海市场销售没有明显受到调控影响，因为澳门人在珠海置业比例较高，并且澳门人购房不受第二套房贷款首付比例和相关利率提升的限制。07年澳门房价上涨迅速，目前均价约为珠海四倍，比价效应的凸显对澳门购房者吸引力进一步增强。

    成功配股将进一步提升实力 

    近期，公司项目开发速度将有所加快。由于公司所在的市场情况相对较好，且资金面较为充裕，公司计划加快中山生态庄园三四期、世纪城四期、华发水郡等项目的开发进度。 中山生态庄园三期和四期将不再是单一的独栋别墅，产品类型将更加丰富，可能以花园洋房、小高层等总价较低的产品为主，以加快项目开发进度。由于珠海市场的兴旺，尤其是澳门客户对华发世纪城项目的青睐，总面积高达38.1万平米的华发世纪城四期可能在今年底、明年初全面动工。华发水郡一期、二期的规划已经确定，一期示范单位已经动工，一、二期占地约44万平米，容积率为0.4，以别墅为主，公司力争在08年底部分达到预售条件。

    同时，公司异地扩张也在稳步推进，在成都、重庆、南宁等重点城市已设立了办事处，以跟踪土地及住宅市场动态，寻找适合公司的项目机会。在目前的土地市场环境下，公司良好的资金状况使其在寻找项目时具有较大的选择空间和弹性。

    此次，公司配股价格为13.98元，拟募集资金26.5亿，低于允许的募集资金30亿元的上限，配股价也相应比上限价格15.83元低12%左右，配股价格相对5月6日收盘价折让32.2%。13.98元的配股价格对于老股东较为有利。 

    如果配股成功实施，将进一步增强公司实力，在行业调整过程中，拥有充沛的现金就近似于拥有廉价的优质土地。预计的募集资金净额为 25.6 亿，公司的净资产将在一季度末的基础上增加约125%，账面现金将达到46个亿，充沛的资金实力将使得公司异地拓展的进程加快，并且获得优质土地储备的几率大增。公司5月7日公告斥资1.1亿收购了红门楼项目剩余的30%股权，收购完成后公司拥有红门楼项目 100%的股权，每平米土地成本 2225 元低于目前 4000-5000 元/平米的市场价格，预计项目售价可以达到1万元，2225元/平米的土地成本可以保证项目毛利率达到 40%以上。预计该项目将于 09 年开工，主要在 2010-2012年体现收益。

    综上所述，公司在配股完成后的发展速度将会进一步提升，现有项目的开发进度和异地化扩张都可能提速。根据有关研究机构的预测：不考虑配股，公司08-09年EPS分别为1.30元和2.10元，配股价格的08年动态PE仅为10.7倍。并且伴随配股资金到位，公司开发速度必然相应加快，预计08年，尤其是09年的业绩很可能超出目前预期。因此，部分研究机构对公司作出了“强烈推荐”的评级，建议投资者参与配股，分享公司的快速成长的丰硕成果。